ВЫБРАТЬ И ЗАРЕЗЕРВИРОВАТЬ

Итак, вы определились с понравившимся объектом недвижимости. Начинать надо с резервации этого объекта. Происходит резервация путем выплаты резервационного депозита. Размер депозита варьируется в зависимости от варианта и вида недвижимости. При выплате резервационного депозита подписывается квитанция о выплате суммы. Квитанция представляет собой двуязычный текст (на русском и греческом) языках. В отличие, скажем, от России, где функции адвоката подчас берет на себя риэлтерское агентство, в Греции любая сделка, превышающая сумму в 10 000 евро, не может быть осуществлена без привлечения адвоката. И это, безусловно, оправдано. Ведь адвокат еще до самой сделки осуществит так называемую «проверку» приобретаемой недвижимости.

ЮРИДИЧЕСКИЙ КОНТРОЛЬ – НЕПРЕМЕННОЕ УСЛОВИЕ

Что же предусматривает эта проверка, и в чем заключается юридический контроль недвижимости? Начнем с того, что сам контроль проводится в кадастровом – земельном архиве региона в котором находится объект. А предметом контроля является проверка действительности наличия права собственности у продавца, иными словами, насколько тот, кто продает вам недвижимость, имеет право это делать, обладает ли он всеми правами на эту недвижимость. Проверяется также юридическая «чистота» недвижимости. А именно, наличие на покупаемой недвижимости обременений, тяжб, исков, арестов и так далее. Нередки случаи, когда наличие всех перечисленных проблем продавец от покупателя скрывает, а после совершения сделки просто исчезает… По этой причине проверка объекта адвокатом – наилучшая гарантия того, что вас не обманут.

И если в случае приобретения, скажем, квартиры или дома на этом этапе проверку можно считать законченной, то в случае, если вы приобретаете земельный участок, то необходимо также осуществить технический контроль недвижимости. Цель такого контроля - оценка возможностей, условий и перспектив проведения, к примеру, строительных работ на выбранном объекте. Если конкретней, то это условия получения разрешения на строительство, определение площадей, которые можно застроить, контроль соответствия продаваемого объекта чертежам, приложенным в разрешении на строительство, в том случае, если приобретаются уже застроенные площади и т.д.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ЧАСТНЫЙ ДОГОВОР И ПРАВИЛА ДЛЯ ПРИГРАНИЧНЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Итак, проверка завершена и следующий этап – это подписание предварительного частного договора. Этот договор определит реальную стоимость объекта недвижимости, режим выплаты суммы, а также штрафные санкции на случай не подписания окончательного нотариального договора купли – продажи недвижимости. В этом случае необходимо настаивать на разработке двуязычного (на русском и греческом языках) текста, который подписывается сторонами (покупателем - продавцом).

Дело в том, что купить недвижимость в Греции не гражданам страны можно не везде. То есть, купить, конечно, можно, но при определенных условиях. Эти условия связаны с тем, что территория Греции разделена на приграничные и не приграничные зоны. Причем, критерии, в соответствии с которыми какой-либо регион определяется, как приграничная зона не всегда связаны с его географическим положением, а чаще со стратегической ценностью для страны. К примеру, ряд островов, Салоникская область и область Халкидики являются приграничными зонами. А территории, входящие в эти приграничные зоны, «защищены» от приобретения там недвижимости лицами, представляющими опасность для общественного порядка и безопасности страны. Каковыми вполне могут являться иностранцы. Соответственно, лицам, не имеющим греческого или европейского гражданства для покупки недвижимости в приграничной зоне необходимо получить специальное разрешение Министерства национальной обороны страны. Получить такое разрешение вполне реально, но для этого покупатель должен подать в Министерство соответствующее заявление, к которому прилагаются следующие документы:

- Биографическая справка покупателя/ей.

- Заграничный паспорт

- Доверенность на имя адвоката, который будет представлять интересы покупателя

- Нотариальная копия свидетельства о рождении покупателя/ей, заверенная печатью Апостиль.

Уточним, что печать «Апостиль» - это легализация документа в соответствии с Гаагской конвенцией. Такого рода легализация предоставляет право пользования представленным документом на территории всех стран подписавших, Гаагскую конвенцией, в число которых входит и Греции. Легализация российских документов печатью «Апостиль» является обязательным условием для их применения в ходе различных административных процедур в Греции.

- Справка о несудимости покупателя/ей, заверенная печатью «Апостиль».

- Справка о не привлечении к административной и уголовной ответственности, заверенная печатью «Апостиль».

- Полный пакет технических документов на недвижимость (обычно предоставляется продавцом).

Во второй стадии контроля представителями греческих властей будет затребованы дополнительно следующие документы:

- Справка с места жительства покупателя/ей, заверенное печатью «Апостиль».

- Справка о доходах с Налоговой Палаты покупателя/ей.

- Паспорта членов семьи покупателя

- Справки о венчании или о крещении (в том числе и детей, родителей или супругов)

ДОГОВОР «КУПЛИ-ПРОДАЖИ»

Заключительный этап всей процедуры приобретения недвижимости – это оформление контракта купли-продажи. Если у вас есть налоговый номер, и вы являетесь налоговым резидентом Греции – оформляется договор купли-продажи. Если же вы не являетесь гражданином Греции и не являетесь налоговым резидентом Греции, то для начала вам придется получить налоговый номер в налоговой палате для иностранцев. После получения разрешения на покупку недвижимости и налогового номера, нотариус составит нотариальный договор, в соответствии с которым право собственности на выбранный объект перейдет на ваше имя. Окончательно приобретенное право собственности войдет в действие после его регистрации в кадастровом – земельном архиве.