В этой связи к нам поступает множество вопросов от наших соотечественников, касающихся арендных договоров. Как видно из вопросов, многие даже представления не имеют, как именно необходимо заключать договора об аренде, какие здесь могут встретиться подводные камни, каковы права съемщиков и владельцев недвижимости? А незнание, как водится, ведет к большим неприятностям. Мы адресовали вопросы адвокату Анастасии Сусаниду.
- Анастасия, давайте начнем с того, что нужно знать арендатору и арендодателю об аренде жилплощади?
- Основные моменты, которые арендатор должен учитывать при аренде жилплощади, определены Генеральным секретариатом по делам потребителей. Вот они:
- При аренде жилья размер арендной платы свободно регулируется и связывает обе стороны.
- Договор аренды жилого дома действителен не менее трех лет, если оговорен более короткий или неопределенный срок.
- Если договорный период составляет менее трех лет и нет соглашения о корректировке арендной платы, на оставшийся год, до завершения трехлетнего периода, выплачиваемая арендная плата увеличивается ежегодно на семьдесят пять процентов (75%) от индекс затрат, предоставленный Национальной статистической службой Греции за непосредственно предшествующие двенадцать (12) месяцев.
Как показывает практика, в последнее время в связи с финансовым кризисом и пандемией арендная плата остается стабильной на протяжении всего срока аренды, а в других случаях снижается.
- Арендодатель обязан передать арендатору жилище, подходящее для согласованного использования, и содержать его в надлежащем состоянии во время аренды.
- Авансовая оплата аренды возможна только за текущий месяц.
- Запрещается платить гарантию более двух арендных плат. Гарантия возвращается арендатору по окончании срока аренды.
- Арендодатель возмещает арендатору необходимые расходы, понесенные им по аренде.
- Арендатор не несет ответственности за повреждения или изменения, возникшие в результате согласованного использования.
- Задержка в оплате коммунальных услуг имеет такие же последствия, что и задержка арендной платы.
- Аренда с конкретным сроком действия истекает по истечении этого срока, и больше ничего не требуется. Фактически считается, что он продлевается на неопределенный срок, когда по истечении согласованного времени арендатор продолжает пользоваться домом, и собственник не возражает. Бессрочная аренда может быть расторгнута сторонами в любое время по письменному уведомлению за один месяц.
- На что непременно следует обратить внимание при подписании договора аренды?
- Самое главное - обратить внимание на полное указание реквизитов арендатора. Эти данные – удостоверение личности, номер налоговой регистрации и налоговая инспекция. В то же время важно указать все данные о тех, кто проживает в арендуемой собственности, например, данные о супруге, родственниках и т. д.
Еще один важный момент - срок аренды. Срок аренды жилья регулируется общими положениями Гражданского кодекса (статьи 574 и последующие) и законом 1703/1987 с поправками, внесенными законом 2235/1994. В статье 1 закона минимальный срок аренды составляет 3 года и касается только основного жилья. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды был указан хотя бы юридический срок.
И, конечно, не забудьте о страховке имущества. Важно указать срок страхования имущества, особенно при профессиональной аренде. Арендатор обязан застраховать свои расходы на весь период аренды.
- Какие требования арендодатель имеет право предъявлять к арендаторам? Зачастую наши читатели становятся жертвой обмана…
- Эти требования также определены законом. Это своевременная оплата аренды в соответствии с суммой и графиком, подписанным в частном договоре, выплата арендной платы, даже если арендатор не использует недвижимость, грамотное управление имуществом, чтобы права собственника не были нарушены, финансовая компенсация в случае нанесения ущерба по неосторожности или умышленно. Безусловно, арендатор вправе требовать своевременную оплату счетов за коммунальные услуги, окончательного выезда арендатора, если частный договор истекает, и продления не будет. И также соблюдения арендатором норм, если речь идет о многоквартирном доме. Любые другие требования считаются незаконными.
- Договор об аренде необходимо декларировать?
- Да. Но учтите, что декларация об аренде недвижимости подается исключительно в налоговых целях, и по этой причине включает как письменные, так и устные договоры аренды. В ней не уточняются отношения сторон (арендодателя и арендатора). Эти отношения регулируются и охраняются Гражданским кодексом.
- А кто должен подавать договор в налоговую, арендодатель или арендатор?
- Арендодатели обязаны задекларировать в электронном виде всю информацию о первоначальных или изменяющихся договорах аренды, независимо от того, является ли это соглашение письменным или устным и независимо от того, как именно выплачивается арендная плата. В случае расторжения договора аренды арендодатель обязан заявить о расторжении договора аренды до конца месяца, следующего за его прекращением.
- Скажите, а для какие именно видов аренды необходимо подписание договора?
- Для аренды жилая, производственных помещений, краткосрочной аренды, сельскохозяйственных площадей и аренды на использование (например, оливковых деревьев).
- Наверное, это редкость, но встречаются наши соотечественники, у которых нет АФМ, налогового номера. Возможно ли подписание договора и аренда без него?
- Нет, это невозможно. Такому арендатору необходимо обратиться в компетентную налоговую инспекцию и получить АФМ. Правда, тут есть исключение: если арендатор – иностранец, и не имеет АФМ, то в
в этом случае регистрируется номер паспорта или идентификационный номер или любой другой юридический документ, адрес постоянного проживания и страна происхождения. В случае юридических или юридических лиц - иностранных налоговых резидентов без постоянного представительства в Греции, регистрируется налоговый номер арендатора, если таковой имеется, или его полные данные (имя, почтовый адрес, страна налогового резидентства).
В случае, если дело касается договора аренды, заключенного с юридическим лицом, которое еще не получило налоговый номер, регистрируется наименование юридического лица и налоговый номер его законного представителя. Когда юридическое лицо получит налоговый номер, арендодатель в течение месяца должен зарегистрировать в TAXISnet новую декларацию об аренде.
- Поясните нам, что правила регулировки коммерческой аренды? У нас есть читатели, которые имеют свой бизнес и часто сталкиваются именно с коммерческой недвижимостью…
- Коммерческая аренда означает аренду недвижимого имущества с целью осуществления коммерческой деятельности. Сегодня коммерческая аренда регулируется законом из положений п.п. 34/1995, в который были внесены поправки, в частности, законом 2749/1999, а в последнее время - законами 4242/2014, 4257/2014, 4264/2014, 4335/2015 и 4373/2016.
Вот эти поправки.
Новая, после вступления в силу закона 4242/2014, коммерческая аренда (касается коммерческой аренды, заключенной после 28-2-2014).
Это положение не включает в себя письменное продление договоров аренды с истекшим сроком действия, то есть договоров, срок действия которых истек на 12 лет, и с момента истечения срока действия договора прошло 9 месяцев.
В частности, для новых договоров аренды отменяются следующие положения, а именно:
По продолжительности:
Статьи 5–6 УПК отменены. 34/1995, которые касались минимального срока действия договоров коммерческой аренды, установленного в 12 лет, независимо от договорного.
Согласно статье 13 п.1., новые договоры аренды действительны только в течение трех лет, даже если они были заключены на более короткий срок. Этот трехлетний период является минимальным периодом, в течение которого действует аренда, и связывает обязательствами, как арендодателя, так и арендатора. Заключение такого договора аренды на срок менее трех лет по закону превращается в договор аренды сроком на три года независимо от воли сторон. Стороны, конечно, могут договориться о продолжительности срока свыше трех лет, и в этом случае соответствующий срок является строгим и связывает стороны. Арендатор не имеет возможности расторгнуть договор аренды на основании статьи 43 PD 34/1995, поскольку это положение больше не применяется к новым договорам аренды .
Если договор аренды установлен на определенный срок, по истечении которого арендатор продолжает выплачивать арендную плату и арендодатель не возражает, считается, что договор аренды негласно продлен и становится бессрочным.
Согласно положению статьи 608-609 Гражданского кодекса, договор аренды на неопределенный срок может быть расторгнут, в то время как срочный договор расторгается только по истечении этого срока.
Кроме того, в соответствии с п. 3 статьи 13 закона 4242/2014 и в отношении новых договоров аренды, регулирование обязательного продления срока аренды на 4 года по истечении 9 месяцев с момента окончания 12-летнего периода (или больше согласованного договорного времени) было отменено.
- Как осуществляется процедура расторжения договора об аренде коммерческой недвижимости?
- Расторжение договора должно быть оформлено в письменной форме и вручено арендодателю или арендатору. Юридические последствия прекращения договора наступают через три (3) месяца с момента уведомления арендодателя или арендатора. Практически это означает, что по истечении договорного срока аренды, который не может быть менее трех лет, каждая сторона имеет право расторгнуть договор в любое время без какой-либо компенсации со стороны арендодателя и обязательства арендатора за продление на три года. Однако, в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса, возможность расторжения договора аренды по важной причине не отменяется, если в соответствии с принципами добросовестности и деловой этики продолжение этих отношений становится невозможным для любой из сторон.
