- Допустим, арендатор покидает помещение без ведома арендодателя?
- В таком случае арендодатель может потребовать причитающуюся арендную плату за весь период времени, когда арендатор покинул помещение и не сообщил об этом арендодателю. Если арендатор откажется платить добровольно, арендодатель будет вынужден обратиться в суд. Но здесь также есть «подводные камни». А именно, наличие у арендатора видимого имущества, чтобы судебное решение могло быть «приведено в исполнение». В случае же если у арендатора не никакой собственности на его имя, соответственно и забрать у него будет нечего.
Согласно действующему законодательству, занятие жилья собственником не является основанием для расторжения договора аренды.
- А что касается права на расторжение договора аренды до истечения срока его действия арендодателем?
- Закон определяет минимальный срок аренды недвижимости в три года, даже если в договоре указан меньший срок. Однако, если есть веские причины, такие как неуплата арендной платы или изменение использования помещения, может возникнуть возможность выселения арендатора.
- О выселении арендатора хотелось бы подробней. Например, если арендодатель решает сам жить в своем доме, имеет ли он право выселить арендатора? Или, скажем, разместить там свой бизнес?
- В этом плане закон очень строг. Мало заявить желание использовать помещение, собственником которого вы являетесь, в личных целях, надо еще предоставить определенные доказательства, если мы говорим о размещении бизнеса. А именно, такое требование может быть выдвинуто только в том случае, если арендодатель хочет использовать помещение для размещения своего собственного бизнеса или бизнеса членов семьи, и у них нет помещения в частной собственности в том же городе или пригороде, отвечающего их потребностям в размещении бизнеса. Без сомнения, в этом случае придется предоставить арендатору денежную сумму в качестве компенсации. А если арендодатель разрывает договор аренды раньше срока с целью сдачи его в аренду другому лицу, но в итоге не использует для этой цели, то, скорее всего, ему придется выплатить дополнительную компенсацию.
Арендатору желательно заблаговременно, не менее, чем за шесть месяцев и в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании разорвать договор и покинуть помещение досрочно.
Другими словами, согласно действующему законодательству, занятие жилья собственником не является основанием для расторжения договора аренды. Закон 1703/1987, который предусматривал его в качестве законного основания для расторжения договора аренды, утратил силу (с учетом пункта 1 статьи 2 Закона 1703/1987). Теперь эта «буква закона» звучит так: "В случае использования арендуемого помещения для основного проживания или для смешанного использования (проживание и бизнес), если арендодатель или владелец арендуемого помещения, их супруг или ребенок не имеют в частной собственности помещения в том же городе или в его пригороде, которое отвечает потребностям размещения его или ее предпринимательской деятельности, арендодатель или владелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возвращения арендуемого помещения в частное пользование по истечении договорного срока аренды, но не ранее, чем через три года с начала его действия.
Закон определяет минимальный срок аренды недвижимости в три года, даже если в договоре указан меньший срок.
Предпосылками для расторжения договора являются намерение и возможность владения арендованным помещением. В этом случае последствия расторжения вступают в силу через шесть месяцев после его вручения арендатору. Во всех остальных отношениях применяются положения настоящего Закона о владении жилья собственником".
- Еще вопрос. Что предусматривает закон в случае, если арендатор не выехал по истечении срока действия договора?
- В договорах аренды, как правило, есть пункт, который запрещает подразумеваемое продление срока аренды недвижимости. Поэтому, если арендатор остается в арендованном помещении после истечения срока договора аренды, это не подразумевает возобновления аренды и не гарантирует право арендатора остаться. Если же, срок действия договора аренды истек, и арендодатель не возражает против того, что арендатор не покинул помещения, то аренда становится бессрочной. И, конечно, здесь надо отметить, что досрочный выезд арендатора без прямого согласия арендодателя не является основанием для возврата депозита. Арендатора могут даже обязать выплатить оставшуюся арендную плату до конца оговоренного срока аренды.
Если срок действия договора аренды истек, и арендодатель не возражает против того, что арендатор не покинул помещения, то аренда становится бессрочной.
